Комплексное бизнес-сопровождение на территории всей России
В современной экономике оценка имущества и активов занимает важное место, особенно в контексте налогообложения. Оценочные услуги необходимы для правильного расчета налоговых обязательств, определения рыночной стоимости объектов недвижимости, акций, предприятий и других активов. В этой статье мы рассмотрим, как взаимосвязаны оценочные услуги и налоговая система, а также обсудим последние изменения и нововведения в этой области.
Оценочная деятельность необходима для корректного расчета налоговых платежей. Основные ситуации, требующие оценки:
Налог на имущество организаций и физических лиц. Для определения базы налога на недвижимость и движимое имущество используется рыночная стоимость объектов. Независимая оценка позволяет точно рассчитать сумму налога.
НДС и акцизы. Оценка важна при определении налоговой базы для НДС и акцизов, особенно в случаях, когда товары или услуги предоставляются по бартеру или безвозмездно.
Налог на прибыль. Рыночная оценка активов помогает определить амортизационные отчисления, что влияет на величину прибыли до налогообложения.
Налог на дарение и наследство. При передаче имущества в дар или наследовании также требуется независимая оценка для точного расчета налогового обязательства.
За последнее время произошли значительные изменения в российском законодательстве, влияющие на взаимодействие оценочных услуг и налоговой системы. Среди важнейших нововведений:
Государственная Дума приняла законопроект, устанавливающий единую методику оценки для целей налогообложения. Это позволит унифицировать подходы и исключить расхождения в результатах оценки, что повысит прозрачность и справедливость расчетов.
Расширение полномочий ФНС. Налоговые органы получили дополнительные полномочия по оспариванию результатов независимой оценки. Теперь они могут инициировать повторную оценку в случае сомнений в достоверности первоначальных данных.
Цифровизация процесса оценки. Внедрение цифровых технологий и электронных платформ для проведения оценочной деятельности позволяет ускорить процесс и минимизировать ошибки. В частности, активно развивается использование автоматизированных систем оценки недвижимости.
Изменения в налогообложении недвижимости. В ряде регионов вводятся новые ставки налога на имущество, основанные на кадастровой стоимости объектов. Это требует более точной и регулярной переоценки недвижимости для корректного начисления налогов.
Для эффективного использования оценочных услуг в целях налогообложения следует учитывать следующие практические советы:
Обращайтесь к лицензированным оценщикам с хорошей репутацией и опытом работы в вашей сфере. Это гарантирует точность и законность проведенных оценок.
Регулярное обновление данных. Недвижимость и активы должны периодически переоцениваться, чтобы соответствовать текущему состоянию рынка. Это особенно важно для крупных компаний и собственников коммерческой недвижимости.
Заранее прогнозируйте налоговые обязательства, основываясь на результатах оценки. Это поможет избежать неожиданных расходов и штрафов.
Соблюдение сроков подачи деклараций. Своевременная подача налоговых деклараций и оплата налогов предотвратит наложение штрафных санкций.
Оценочные услуги играют важнейшую роль в налоговой системе, помогая точно рассчитывать налоговые обязательства и избегать ошибок. Последние изменения в законодательстве направлены на повышение прозрачности и справедливости процедур оценки, что положительно скажется на экономике в целом. Соблюдение рекомендаций и своевременное обращение к профессиональным оценщикам позволят минимизировать риски и обеспечить соблюдение всех нормативных требований.
Оценка недвижимости — это профессиональное заключение о текущем состоянии объекта и его рыночной стоимости. Процедура регулируется законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка проводится в следующих случаях:
Получение ипотеки. Банки определяют размер кредита на основании заключения эксперта. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предписывает указывать рыночную стоимость недвижимости в закладной и договоре об ипотеке. Хотя оценка не всегда обязательна для получения кредита, многие банки требуют её.
Оценка ущерба от несчастного случая (пожар, ограбление). Результаты оценки могут быть использованы в судебном процессе.
Оспаривание кадастровой стоимости объекта.
Подтверждение стоимости недвижимости для налоговой или судебной инстанции.
Страхование квартиры или другого помещения.
Покупка или продажа недвижимости.
По итогам сбора информации эксперт составляет отчёт об оценке. Обычно отчёт доступен через 3–4 дня после проверки, а стоимость услуги варьируется от 2000 до 3000 рублей в зависимости от тарифов компании-оценщика и региона.
Существуют четыре основных вида оценки недвижимости: кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная. Разберёмся, чем они различаются:
Кадастровая оценка. Проводится для установления кадастровой стоимости объекта и расчёта размера налога, который обязан платить владелец недвижимости. Кадастровая стоимость часто отличается от рыночной, так как при оценке не учитываются состояние квартиры и её удобства, основное внимание уделяется расположению и возрасту здания. Эту оценку проводит представитель уполномоченного учреждения. Для заказа кадастровой оценки обратитесь в местный центр кадастровой оценки. Результаты оценивает Росреестр, после чего вносит их в государственный кадастр недвижимости. Если собственник не согласен с заключением специалиста, он может оспорить решение в суде. Процесс кадастровой оценки регулируется законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Этот вид оценки применяется для определения цены, по которой можно продать недвижимость в короткие сроки – обычно за один-два месяца. Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной на 10-20%, так как главная цель – быстрая продажа. Этот показатель важен для банков, ведь именно он указывается в ипотечных договорах: банк должен знать, за какую сумму он сможет реализовать жилье, если заемщик не выполнит свои обязательства по кредиту.
Она проводится преимущественно для предпринимателей, желающих вложить деньги в недвижимость. Инвестиционная стоимость часто превышает рыночную, поскольку включает в себя прогнозируемый рост цен на недвижимость и возможные доходы от аренды или перепродажи. Это позволяет инвесторам оценивать перспективность вложений в тот или иной объект.
Данный вид оценки используется редко и необходим в тех случаях, когда требуется определить размер ущерба для последующего ремонта или реставрации объекта. Например, после пожара или затопления помещения может потребоваться такая оценка для расчета суммы компенсации.
Основная часть статьи будет посвящена рыночной стоимости квартиры, которая играет ключевую роль при оформлении ипотеки и покупке жилья. Важно отметить, что процедуры проведения кадастровой и восстановительной оценки могут различаться, но рыночная оценка остается универсальной основой для большинства сделок с недвижимостью.
Стоимость недвижимости устанавливает специалист по оценке, который может работать как индивидуальный предприниматель (ИП), так и в составе оценочной компании. Вся деятельность оценщика регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик обязан соответствовать ряду требований:
Членство в саморегулируемой организации (СРО). Специалист должен входить в состав одной из таких организаций, которые контролируются государством и отвечают за соблюдение стандартов качества работы своих членов. Подтверждением членства является свидетельство о членстве или выписка из реестра СРО оценщиков.
Страхование гражданской ответственности. Наличие страхового полиса гарантирует, что в случае ошибок в работе оценщика, повлекших ущерб для заказчика, последний получит компенсацию. Полис страхования гражданской ответственности служит подтверждением выполнения этого требования.
Квалификационный аттестат. Данный документ выдается Федеральным ресурсным центром и удостоверяет наличие
необходимых знаний и опыта у специалиста.
Оценка недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО 1), установленным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Стандарт предусматривает использование трех методов оценки:
Этот метод считается самым распространенным и точным. Оценщик анализирует аналогичные объекты недвижимости в одном районе и корректирует цену исходя из состояния жилья и прочих факторов. Для сравнения выбираются максимально схожие объекты, например, двухкомнатная квартира в новостройке сравнивается с аналогичной квартирой в другой новостройке того же района. Метод требует значительных временных затрат и глубоких знаний рынка недвижимости.
Чаще всего этот метод применяется для установления инвестиционной стоимости объекта, реже — для определения рыночной стоимости. При использовании данного подхода учитываются такие факторы, как текущая ситуация на рынке, риски, характерные для конкретного региона, а также перспективы развития территории. Например, если район подвержен частым природным катаклизмам, это снижает стоимость недвижимости, тогда как близость к новым инфраструктурным объектам, таким как станция метро, повышает ее.
Применяется главным образом для оценки новых построек или уникальных объектов, с которыми сложно провести сравнение. В основе этого метода лежит расчет стоимости земли и строительных работ, скорректированный с учетом возможных доходов от использования объекта, его эксплуатационного срока, текущего состояния и полезности.
При определении рыночной стоимости недвижимости специалисты-оценщики принимают во внимание множество внешних факторов, которые оказывают влияние на динамику спроса и предложения на рынке. Вот ключевые из них:
Новые законодательные инициативы, государственные программы поддержки жилищного сектора, изменения условий кредитования и ипотек могут существенно повлиять на активность покупателей и продавцов. Например, завершение государственной программы «Господдержка» или изменение условий по льготной ипотеке могут привести к снижению спроса на жилье, что, в свою очередь, приведет к падению цен.
Экономика страны тесно связана с рынком недвижимости. Во времена экономических кризисов многие предпочитают сохранять капитал, вкладываясь в стабильные активы, включая недвижимость. Однако нестабильная экономическая обстановка может снизить покупательную способность населения, что приводит к уменьшению спроса и снижению цен. Напротив, периоды экономического роста стимулируют увеличение спроса и повышение цен.
Возрастная структура населения, миграция, уровень рождаемости и смертности, а также государственная поддержка отдельных категорий граждан (например, семей с детьми) играют важную роль в формировании спроса на различные типы недвижимости. Молодые семьи чаще интересуются новыми квартирами, пенсионеры — жильем с удобной инфраструктурой, а одинокие люди — компактными студиями.
Качество жизни, безопасность, доступность медицинских и образовательных учреждений, культурные традиции и предпочтения населения также оказывают влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, районы с развитой социальной инфраструктурой и высоким уровнем комфорта проживания традиционно пользуются большим спросом среди покупателей.
Современные строительные материалы и технологии влияют на себестоимость строительства, что отражается на конечных ценах на недвижимость. Новые инженерные решения позволяют создавать энергоэффективные здания, что привлекает потенциальных покупателей и способствует росту цен на такую недвижимость.
Климатические особенности региона, ландшафт и географическое положение могут значительно влиять на стоимость недвижимости. Жилые комплексы, расположенные вблизи природных зон отдыха, водоемов или гор, зачастую стоят дороже, чем аналогичные объекты в менее привлекательных местах.
Процесс оценки рыночной стоимости квартиры состоит из нескольких этапов:
Выбор оценщика. Собственнику необходимо выбрать компанию или индивидуального оценщика. Если оценка проводится для целей ипотеки, банки обычно предлагают перечень аккредитованных ими организаций.
Организация осмотра. Собственник и оценщик согласовывают дату и время осмотра объекта. Оценщик приезжает на место, осматривает квартиру, делает фотографии и фиксирует все необходимые характеристики объекта.
Анализ данных. Вернувшись в офис, оценщик проводит детальный анализ собранной информации, используя различные методы оценки (сравнительный, доходный, затратный).
Подготовка отчета. По результатам анализа составляется официальный отчет, который отправляется собственнику на электронную почту.
Проверка отчета. Собственник имеет право ознакомиться с результатами оценки и, в случае несогласия, оспорить выводы оценщика через суд.